Repsol YPF

Les competències de la junta de propietaris

La junta de propietaris és l'òrgan sobirà de la comunitat de veïns, ja que acapara totes les competències per al funcionament de la comunitat i decideix totes les qüestions de transcendència a l'immoble. La junta està formada pels propietaris de tots els elements de l'edifici, tant pisos com locals, places de garatge o trasters.

 
La Llei de propietat horitzontal atribueix cinc grans competències a la junta de veïns:
1. Nomenar i cessar les persones que exerceixin els càrrecs en la junta (president, vicepresident, tresorer, consellers i vocals), i resoldre les reclamacions que els titulars dels pisos o locals formulin contra l'actuació dels anteriors càrrecs.
2. Aprovar tant el pla de despeses i ingressos de la comunitat com l'abonament dels comptes pendents.
3. Aprovar els pressuposts i l'execució de les obres de reparació de l'immoble, ja siguin amb partides pressupostàries ordinàries com extraordinàries, i informar de les mesures urgents adoptades per l'administrador de la finca.
4. Aprovar o reformar els estatuts i determinar les normes de règim interior.
5. Conèixer i decidir la resta d'assumptes d'interès general per a la comunitat i acordar les mesures convenients per al millor servei comú.
 
Abans de dilucidar els diferents tipus de majoria convé precisar en què consisteix la quota assignada a cada propietari. La llei estableix els següents criteris per saber el percentatge de  representativitat de cada propietari a la presa de decisions, així com la quota corresponent tant en els beneficis com en les càrregues: la superfície útil de cada pis o local respecte al total de l'immoble; la ubicació exterior o interior; i l'ús que racionalment es presumeixi dels elements comuns (per exemple, l'ascensor l'utilitzarà molt més el veí del quart pis que el del baix). Aquests percentatges han d'estar reflectits a l'estatut de la comunitat de propietaris.
 
D'altra banda, no tots els acords de la junta de veïns requereixen les mateixes condicions d'acceptació. Depenent de la importància de l'assumpte, la legislació espanyola preveu les següents classes de majoria, tal com regula l'article 17 de la Llei de propietat horitzontal:
1. Unanimitat. El 100%, sense més interpretacions. El fet que una decisió requereixi la unanimitat dels propietaris implica, senzillament, que tots els propietaris han d'estar d'acord sense marge d'excepcions. Es requereix la unanimitat, per exemple, per modificar els estatuts o per fer caure un mur que formi part de l'estructura de l'immoble.
2. Les tres cinquenes parts. Aquest tipus de majoria (60%) es necessita per instal·lar un ascensor a la finca, contractar o suprimir els serveis d'un porter, vigilància i altres serveis considerats d'interès general.
3. La majoria dels propietaris. N'hi ha prou amb que la meitat més un (51%)  voti a favor, per exemple, de la supressió de les barreres arquitectòniques de l'edifici o d'elements que dificultin l'accés a persones amb minusvàlia perquè es puguin dur a terme les obres.
4. Un terç dels integrants. L'accés a serveis de telecomunicació regulats requereix l'aprovació de la tercera part dels veïns (33%), a petició de qualsevol d'ells. El mateix percentatge es necessita per aprovar la instal·lació de sistemes d'estalvi energètic (plafons solars), si bé la comunitat no podrà repercutir la despesa de les esmentades instal·lacions als veïns que no ho haguessin votat expressament. Ara bé, si un veí en el seu moment va votar en contra i després canvia d'opinió, haurà d'abonar l'import que li hagués correspost en un primer moment, degudament actualitzat, junt amb l'import de l'interès legal.