Repsol YPF

Taxació de l'habitatge

Es necessita la intervenció d'un professional competent per estendre el document que tècnicament es denomina "informe de valoració" i que té com a objectiu establir de forma justificada el valor de l'immoble.

Quan és necessari establir oficialment el valor que té al mercat un habitatge com a bé, ja sigui per realitzar una operació immobiliària o amb qualsevol altre propòsit, s'ha de recórrer a una taxació tècnicament d'acord amb uns criteris prèviament establerts.
 
Aquesta valoració està subjecta a Espanya a una escrupolosa normativa legal que no solament implanta el sistema i els criteris per efectuar-la, sinó que també determina qui pot fer-la. Concretament, la taxació queda regulada per una ordre del Ministeri d'Economia i Hisenda datada del 30 de novembre de 1994.
 
La norma estableix una metodologia concreta que ha de desenvolupar-se conforme a una metodologia adequada a la fi proposada. El valor de taxació quedarà reflectit en un certificat oficial, que a més pot incloure comentaris, advertiments o informacions sobre aspectes sobre els quals sigui convenient fer una acotació. Així mateix, pot contenir documentació ad hoc o assumptes que s'hagin de resoldre prèviament perquè l'import estimat sigui el que consta per a la finalitat concreta per a la qual s'emet aquest informe.
 
Sistemàtica
La taxació es desenvolupa sobretot als sectors financer i assegurador, on s'erigeix com a puntal d'algunes d'activitats tan principals com préstecs o pòlisses.
 
El preu dels habitatges s'obté com a resultat d'aplicar al total de la seva superfície el valor unitari per metre quadrat. El valor de taxació es pot establir d'acord amb càlculs realitzats mitjançant:
 
 -Comparació amb altres immobles dels quals es coneix el valor actual al mercat. És a dir, a través d'ofertes reconegudes o transaccions reals.
- Capitalització de rendes quan els habitatges les generen, per exemple mitjançant arrendaments, edificis destinats a col·legis, hotels, residències, etc. En el càlcul es consideren elements com la durada previsible de les rendes en el temps.
- Mètodes residuals d'anàlisi d'inversions. Aquests sistemes s'utilitzen per valorar solars i terrenys. En primer lloc, consideren el valor de l'edifici acabat i, després, descompten les despeses necessàries per construir-lo.
 
I encara que no s'ha estipulat un model únic, totes les taxacions tenen en compte aspectes com els que s'exposen a continuació:
 
- Característiques del propi habitatge. Un tècnic haurà de visitar la casa per valorar-ne la seva orientació, altura, il·luminació..., a més de cerciorar-se dels metres que té, observar si l'edifici és de protecció oficial, comprovar la qualitat de la construcció i el seu estat de conservació.
 -Ubicació. L'import està influït segons els habitatges demanats a la zona disponibles i els serveis que l'envolten.
 -Identificació registral. El pèrit taxador s'ha d'assegurar que les dades que figuren en el Registre de la Propietat s'ajusten totalment a les que s'aprecien a l'immoble. Aquest punt és transcendental a l'hora de contractar un crèdit hipotecari, ja que altrament podria ocasionar problemes al comprador.
 -Situació legal d'ocupació. En general, un habitatge habitat pels seus propietaris té un valor superior que un altre idèntic al mateix bloc, i amb la mateixa superfície, que estigui llogat i els seus llogaters no s'hagin preocupat de mantenir-lo.
- Antiguitat. Aquest aspecte per si sol no determina el valor final. De fet, existeixen pisos molt antics perfectament conservats.
 
Així, per exemple, quan una entitat financera concedeix un préstec hipotecari un informe de taxació que compleixi l'actual normativa actua com a suport en regular el càlcul del valor per a aquesta finalitat. Es recorre a la taxació, igualment, quan es tracta de trobar el valor d'una cartera d'actius propietat d'alguna entitat i quan es vol conèixer el valor dels immobles que serveixen de garantia a les inversions en els fons d'inversió immobiliària.
 
En aquests casos, s'ha de realitzar obligatòriament una taxació oficial. Però si únicament es vol saber el valor d'un immoble objecte d'una herència o es necessita ajuda per marcar el preu de venda d'un pis es pot sol·licitar una simple valoració.
 
Taxació, valoració i peritatge
La valoració és també una estimació sobre el valor econòmic però no té validesa legal. El preu s'estableix de manera orientativa mitjançant la comparació amb altres immobles de les mateixes característiques i zones semblants.
 
La valoració no té força legal però existeix a més una altra diferència que la distingeix de la taxació, i és que en la taxació s'exigeix que un tècnic autoritzat faci una inspecció visual de l'immoble.
 
Per la seva part, el peritatge manté una coincidència amb la taxació des del moment que és un pèrit el que conclou un dictamen, que generalment està relacionat amb les conseqüències d'un sinistre, però que, tanmateix, no té perquè incloure una valoració econòmica.