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Los derechos del arrendatario

La relación entre el dueño y el inquilino de una vivienda no se basa simplemente en el pago de una renta a cambio de un inmueble, sino que también existen decenas de compromisos explícitos, como la obligación del arrendador a alquilar un inmueble en buenas condiciones de habitabilidad y la obligación del arrendatario a conservarlo en buen estado.

El primer consejo que se puede dar a una persona interesada en conocer sus derechos como inquilino es que tenga el contrato de alquiler a mano, para así consultar y recordar las cláusulas de ese documento, puesto que allí se especifican los derechos y obligaciones particulares y generales, tanto del arrendatario como del arrendador.
 
Las dos partes pueden establecer las condiciones que consideren oportunas, siempre que las particularidades no vayan en contradicción con la norma general: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en vigor desde el 1 de enero de 1995.
 
Algunos de los asuntos de interés, habituales en este tipo de contratos y sujetos a la voluntad de las partes, tratan sobre las condiciones para disolver el contrato, el pago de impuestos, suministros o el derecho de adquisición preferente en caso de venta.

Las dudas sobre la vigencia de los contratos de alquiler se resuelven consultando la LAU, norma que contempla la posibilidad de las partes para pactar libremente el plazo de la relación contractual. En el desarrollo de esta ley, el legislador ha velado por los intereses del inquilino al garantizarle un mínimo de estabilidad en la vivienda. Así, en el caso de que se establezca un plazo inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste puede prorrogarse, si el inquilino así lo desea, por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de cinco años.

No obstante, transcurrido este periodo de tiempo y si no hubiere notificación de ninguna de las partes que especificase el deseo de no renovar el contrato, éste podría prorrogarse por plazos anuales hasta tres años más.

Asimismo, cuando se trate de una arrendamiento en el que se haya acordado una duración superior a cinco años, habiéndose cumplido éstos, el inquilino puede disolver libremente el contrato de alquiler siempre que advierta al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes pueden pactar que, en el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

 Entre otras cuestiones importantes, el inquilino debe saber que el arrendador está obligado por ley a realizar las obras necesarias del inmueble para mantener sus condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar por ello el precio del alquiler. Por su parte, el inquilino está obligado a conservar el inmueble en perfecto estado, ya que lo contrario podría ser motivo de resolución contractual, así como de indemnización por daños y perjuicios al arrendador.
 
En cuanto al pago de los impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), popularmente conocido como la contribución, las dos partes deben acordar en el contrato a quién corresponde abonarlo, así como los gastos por los suministros de servicios, como luz o agua. Generalmente, es el propietario quién abona los impuestos del inmueble y los gastos de comunidad, mientras que el inquilino hace frente a los importes relacionados con el consumo que realice.

En caso de que el arrendador quiera vender el inmueble, el inquilino tiene un derecho de tanteo para adquirirlo de forma preferencial sobre cualquier otro comprador, dentro de un plazo de 30 días desde el momento en el que se le comunique la decisión de vender la propiedad. En el caso de que no recibiese notificación alguna o ésta fuese incorrecta y el propietario de la finca realizase la venta, el inquilino podría ejercer el derecho a retracto e impugnarla.