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Las competencias de la junta de propietarios

La junta de propietarios es el órgano soberano de la comunidad de vecinos, puesto que acapara todas las competencias para el funcionamiento de la comunidad y decide todas las cuestiones de trascendencia en el inmueble. La junta está formada por los propietarios de todos los elementos del edificio, tanto pisos como locales, plazas de garaje o trasteros.

 
La Ley de Propiedad Horizontal atribuye cinco grandes competencias a la junta de vecinos:
1. Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos en la junta (presidente, vicepresidente, tesorero, consejeros y vocales), y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de los anteriores cargos.
2. Aprobar tanto el plan de gastos e ingresos de la comunidad como el abono de las cuentas pendientes.
3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación del inmueble, ya sean con partidas presupuestarias ordinarias como extraordinarias, e informar de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de la finca.
4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
5. Conocer y decidir en el resto de los asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas convenientes para el mejor servicio común.
 
Antes de dilucidar los diferentes tipos de mayoría conviene precisar en qué consiste la cuota asignada a cada propietario. La ley establece los siguientes criterios para conocer el porcentaje de representatividad de cada propietario en la toma de decisiones, así como la cuota correspondiente tanto en los beneficios como en las cargas: la superficie útil de cada piso o local respecto al total del inmueble; la ubicación exterior o interior; y el uso que racionalmente se presuma de los elementos comunes (por ejemplo, el ascensor lo utilizará mucho más el vecino del cuarto piso que el del bajo). Dichos porcentajes deben estar reflejados en el Estatuto de la comunidad de propietarios.
 
Por otra parte, no todos los acuerdos de la junta de vecinos requieren las mismas condiciones de aceptación. Dependiendo de la importancia del asunto, la legislación española contempla las siguientes clases de mayoría, tal y como regula el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal:
1. Unanimidad. El 100%, sin más interpretaciones. El hecho de que una decisión requiera la unanimidad de los propietarios implica, sencillamente, que todos los propietarios deben estar de acuerdo sin margen a excepciones. Se requiere la unanimidad, por ejemplo, para modificar los estatutos o para derribar un muro que forme parte de la estructura del inmueble.
2. Las tres quintas partes. Este tipo de mayoría (60%) se precisa para instalar un ascensor en la finca, contratar o suprimir los servicios de un portero, vigilancia y otros servicios considerados de interés general.
3. La mayoría de los propietarios. Basta con que la mitad más uno (51%)  vote a favor, por ejemplo, de la supresión de las barreras arquitectónicas del edificio o de elementos que dificulten el acceso a personas con minusvalía para que se puedan llevar a cabo las obras.
4. Un tercio de los integrantes. El acceso a servicios de telecomunicación regulados requiere la aprobación de la tercera parte de los vecinos (33%), a petición de cualquiera de ellos. El mismo porcentaje se necesita para aprobar la instalación de sistemas de ahorro energético (paneles solares), si bien la comunidad no podrá repercutir el gasto de dichas instalaciones a los vecinos que no lo hubieran votado expresamente. Ahora bien, si un vecino en su momento votó en contra y después cambia de opinión, tendrá que abonar el importe que le hubiera correspondido en un primer momento, debidamente actualizado, junto con el importe del interés legal.