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Los padres que quieren dejar su vivienda en propiedad a los hijos pueden optar por el testamento o la donación. En el primer caso, los hijos no tienen ningún derecho sobre inmueble hasta el fallecimiento de los padres, e incluso, éste puede ser invalidado si hay un testamento posterior, o revocado por alguno de los hijos si considera que se incumplen algunos aspectos que establece la normativa en materia de herencias. 

La donación consiste en regalar la vivienda al hijo y exige una escritura pública notarial en la que se transmite el inmueble y se aplican los cambios de titularidad del mismo. Esta fórmula es prácticamente irrevocable, y una vez firmada ante notario, el hijo se convierte en el nuevo propietario de la vivienda. Desde el punto de vista fiscal, la donación es mucho más contundente que el testamento, pues los padres pierden todos los derechos sobre el inmueble, aunque también se pueden realizar una serie de cláusulas en la escritura de donación  para ajustarla a los deseos y conveniencias de todas las partes. Por ejemplo, se puede establecer el usufructo vitalicio de los padres, la disposición del inmueble para venderlo o arrendarlo en casi de necesidad, o algunos supuestos concretos que invaliden la donación en el caso de un cambio de circunstancias (vincular la donación al estado de soltería del hijo).   

Tanto el testamento como la donación tienen costes económicos, pero es la segunda la que conlleva mayores gastos. Las cantidades menores van a parar al notario y al registro de la propiedad, y el importe más elevado se lo llevan los impuestos. En primer lugar, el beneficiado por la donación ha de abonar el impuesto sobre las donaciones, que para calcular su cuantía parte del valor de lo donado, que habrá de ser consignado en la escritura. A ese valor se le aplica un tipo que no es fijo, como en las compraventas, sino que es como el del IRPF, progresivo y por tramos. Comienza en el 7,65% y acaba en el tipo marginal del 34%. Como se puede comprobar, se trata de un impuesto que puede alcanzar cantidades elevadas a poco que lo donado tenga un cierto valor. El plazo de pago es de treinta días hábiles desde la fecha de la escritura.

Sin embargo, tanto los impuestos de donación como los de testamento varían según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Las diferencias son importantes, ya que algunas han reducido o eliminado estas tasas, mientras que otras aplican unos porcentajes muy elevados sobre el valor del inmueble.  

Viviendas en alquiler 

Los sistemas de alquiler vitalicio para viviendas de renta antigua desaparecieron con las reformas a la Ley de Arrendamiento Urbano, introducidas en noviembre de 1994, que entraron en vigor en 1995. Actualmente, los hijos pueden heredar la renta del padre si demuestran que han convivido con el fallecido, pero únicamente durante los dos años posteriores a la muerte del mismo. 

Recientemente, la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi) ha presentado una modalidad que de aprobarse por el Ministerio de Vivienda, otorgaría a los hijos la posibilidad de heredar los derechos de renta del padre. Se trata de “la cesión de uso”, un nuevo sistema de alquiler vitalicio que Concovi presentará oficialmente al Ministerio de Vivienda en el primer trimestre de 2008. Con esta propuesta los arrendatarios pagarán unas cuotas inferiores a las del alquiler y se adquirirán derechos sobre la vivienda de forma vitalicia. Los hijos del inquilino podrán, además, heredar esos derechos, de modo similar al de las antiguas rentas en alquiler.

Hasta que “la cesión de uso” se convierta en una realidad, los jóvenes que deseen alquilar y cumplan con los requisitos establecidos por el Gobierno para acceder a las prestaciones de 210 euros que contempla la Renta Básica de Emancipación, pueden al menos optar a alquileres baratos. Sin embargo, tampoco aquellos cuyos padres sean los arrendadores podrán beneficiarse de estas ayudas. Tal y como establece el texto de la Renta Básica de Emancipación, que ha entrado en vigor el 1 de enero de 2008, no podrán beneficiarse de la misma los jóvenes que tengan parentesco de primer o segundo grado -ya sea de consanguinidad o afinidad- con el arrendador.

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