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La petición de un préstamo hipotecario es la vía más frecuente hoy en día para comprar una vivienda. En los casos de nueva construcción, la compra se realiza sobre plano. Esto significa disponer de un plazo de tiempo para poder ir ahorrando. Con ese capital, es habitual, si se trata de la primera residencia, abrir una cuenta vivienda, que permite obtener beneficios fiscales durante un máximo de 4 años.

Las actuaciones públicas en materia de viviendas sociales se hacen realidad en forma de ayudas y subvenciones, precios más asequibles y préstamos cualificados (con condiciones más favorables).

Hipotecas y sus condiciones
Numerosas entidades bancarias se ofrecen para financiar la compra, construcción o reforma de una vivienda. Presumen de tener fórmulas de financiación ajustadas a las posibilidades de cada economía. Algunas, además de la garantía que supone el propio inmueble, exigen avales, o lo que es lo mismo, un respaldo adicional para asegurarse el retorno del dinero prestado y sus intereses. Las condiciones de la hipoteca pueden mejorar en función de los productos contratados con la entidad y si se domicilia la nomina en el momento de la contratación. El hecho de que el inmueble quede como garantía del préstamo posibilita que el interés sea inferior al de un préstamo personal.

Existen tres opciones a la hora de elegir el tipo de interés: fijo, para protegerse de las subidas de tipos; variable, con un índice como referencia, y mixto, que combina un periodo a tipo fijo y otro a variable. Entre los índices de referencia destaca el euribor –tipo de interés medio de contado en la eurozona para las operaciones de depósito a plazo de un año-; es el más utilizado. Hay otros como el Índice Activo CECA -creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro- o el IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades). Como el tipo de interés calculado puede tener muchos decimales, es normal aplicar un redondeo.

El importe financiado varía de unas entidades a otras pero ronda el 80% de la tasación, o sea, de la valoración realizada por un perito del inmueble, incluido el valor de plazas de garaje y trasteros.

Las hipotecas pueden ser, así mismo, de cuota constante –para fijar de antemano lo que se paga cada mes- o de cuota creciente, para que al principio de la vida del préstamo, cuando más gastos se tiene, se pague menos. La flexibilidad, que también se paga, ha llegado a estos productos financieros. 

En la actualidad existe la posibilidad de establecer un periodo de carencia al inicio del préstamo, durante el cual sólo se abonaran los intereses, así como de amortizarlo parcialmente (pagarlo) o cancelarlo (devolverlo íntegro) anticipadamente. 

Por otra parte, los plazos de amortización (periodo de tiempo fijado para la devolución del préstamo) cada vez son más dilatados.  Cuanto más largo sea el plazo de amortización, mayores serán los importes totales que se habrán de pagar, pero será menor la cuota mensual. Un seguro de amortización cubre el riesgo de fallecimiento ó invalidez del titular. En ese supuesto la compañía de seguros liquidaría el capital pendiente del préstamo.

La adquisición de viviendas protegidas en régimen de cooperativa obliga a sus socios, como promotores, a la compra para sí mismos de las viviendas que proyectan construir. La obtención de financiación para la compra o para costear los gastos derivados de la adjudicación por sorteo de viviendas protegidas en régimen de cooperativa, está regulada en cada comunidad autónoma.

Subrogación y novación
Para suscribir una hipoteca hay que comparar y para ello informarse a fondo de todas las características del producto en varias entidades, sin olvidar comisiones y gastos. Puede ser interesante negociar para obtener las mejores condiciones.

La Tasa Anual Equivalente (TAE) sirve para establecer comparaciones. Es un tipo de interés teórico hallado mediante una fórmula matemática que tiene en cuenta las distintas condiciones en tipo de interés, plazo, comisiones, etc.

En ocasiones, cuando se adquiere una vivienda nueva a un promotor, normalmente éste ya tiene vinculado un préstamo hipotecario asignado a la misma. Si al comprador le interesa podrá subrogarse (ser el nuevo titular-deudor) en el préstamo hipotecario existente. Lo mismo sucede en el caso de que se adquiera una vivienda usada si ésta conserva un préstamo hipotecario en vigor. 

La subrogación puede realizarse cuando el propio titular de la hipoteca quiere revisar sus condiciones al objeto de aumentar el capital prestado o abaratarla. La subrogación es un proceso más caro y complejo que la novación, que sólo consiste en renegociar algunos puntos con la propia entidad.

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